아파트/주택 매매 계약서 작성 시 주의사항, 꿀팁

가계약 주의사항 ➡️
아파트/주택 매매 준비물 ➡️
계약서 작성 전 주의사항 ➡️
계약서 작성 꿀팁 ➡️

 
내집마련의 첫걸음을 시작하고 신경써야할 부분이 너무 많은데요.
내집마련이 처음이시라면 혹시나 계약을 잘못하면 어쩌나, 계약을 했는데 대출이 안나오면 어쩌나 누구나 다 똑같은 고민을 하는 것 같아요.
 
오늘은 아파트 매매 계약시 주의사항과 꿀팁을 다뤄보려 합니다.
 
 
 

아파트/주택 매매 가계약

아파트 매물을 확인하고, 매매할 집을 계약하려는데 "가계약" 이라는 말 들어보셨나요?
가계약이란, 
가짜계약이 아닌 매매계약서를 정식으로 작성 하기 전에 임시로 맺는 계약을 말하는데요.
정식 계약서를 작성하기 전에 구두상으로 합의를 한 후 추후에 본 계약을 체결하겠다는 약속을 의미해요.
 
가계약금 송금 전, 먼저 확인해야 할 부분 알려드릴게요.
 

🤚 가계약이라고 해서 대충 구두로만 하면 안돼요!

• 우선 가계약을 하기전에 먼저 등기부등본부터 떼어봐야해요.
• 매도자의 이름과 등기부등본상의 소유자의 이름이 일치하는지 확인
• 근저당 설정 유무 및 권리금 확인하기
• 건축물대장과 토지대상도 문제 없는 물건인지 확인
• 정식 계약서에 작성할 특약사항 내용을 매도자&공인중개사와 협의하기 
• 공인중개사와 가계약 내용과 특약사항을 문자메시지로 받고 문자메시지 보관하기
• TIP : 매물을 정하고 가계약을 하기 전에 공인중개사에게 중개수수료 네고해보세요

 
 
내집마련을 하면서 부동산(아파트) 매매계약을 하려는데 가계약할때 가계약 내용을 공인중개사가 문자메시지로 안남겨주는 사례도 있는 것 같더라구요?
이 부분은 정식계약을할 때와 동일한 조건으로  문자메시지로 가계약 내용을 꼭 받아야 합니다.
가계약이라고 대충 계약금만 이체하고 구두로 하는 계약이 아니란말이에요.
 
가계약때 문자로 특약사항도 모두 남겨두고 정식계약할때 특약사항을 그대로 넣을 수 있게 준비해야 합니다.
 

 
그리고 가계약금은 매매금액의 1%정도나 100만원~500만원 정도의 금액을 송금한다고 해요.
매매 계약 전 가계약을 하기 전에 집을 꼼꼼히 보고, 특약사항과 집에 수리할 부분이 있다면 매도자에게 수리를 협의하거나 매매금액을 네고해보고 가계약을 완료 후 송금하시면 가계약이 성사됩니다 👏
 
 

중개수수료 협의

중개수수료 협의가 가능하다는 점, 알고 계시나요?
대부분 중개수수료율이 정해져있다고 생각하는 분들이 꽤 많으실 것 같은데, 주 중개수수료는 상한요율이 있어 협의가 가능합니다!
공인중개사에 따라 알아서 챙겨주시는 분도 계시고, 계약 후 협의에 응해주시는 중개인도 계시지만
계약서를 쓴 후에는 중개수수료 네고 협의가 안될 수도 있기 때문에 계약을 하기 전에 먼저 공인중개사에게 중개수수료 네고를 요청해보세요!
 
2억원 이상 ~ 9억원 미만의 주택 매매의 경우 중개수수료 상한요율은 0.4% 입니다.
 
주택 중개수수료 상한요율 확인하러 가기 ➡️
 
 

가계약 후 취소를 한다면?

매도자의 변심에 의한 계약 취소는 가계약금의 배액상환배상
매수자의 변심에 의한 계약 취소는 가계약금을 포기 
 
 
 
 

아파트/주택 계약 시 준비물

매도인	매수인
신분증, 주민등록등본 1부	신분증
인감증명서 또는 본인서명사실 확인서	도장(막도장, 인감도장 상관없어요)
인감도장	계약금(이체 한도 확인)
등기필증
임대차 계약서 사본(기존 임차인이 있을 경우)

 

대리인 계약시 준비물

• 매도인 인감이 날인된 위임장 
• 매도인의 인감증명서
• 매도인 신분증, 인감도장,
• 대리인 신분증, 도장
• 대리인 가족관계증명서 또는 주민등록등본

 
 
 

아파트/주택 매매 계약서 작성 전, 꼭 확인하세요!

• 등기부 등본, 건축물대장, 토지대장 확인
• 집주소 및 아파트 동, 호수 확인(대출을 받아야 할 경우 등기부등본과 일치하는 집주소로 기입)
• 전입세대 열람원 확인
• 매도자 신분증 확인 및 계약서와 오탈자가 없는지 꼼꼼히 확인
• 부동산 명의자가 방문을 못했을 경우(대리인 계약 시) 위임장, 인감증명서, 인감도장, 신분증 지참 확인/
  (매도인이 공동명의일 경우에도 공동명의인이 1명이라도 꼭 필요해요)
• 매매가, 계약금, 중도금, 잔금날짜, 부동산 소유권 이전 일자를 확실하게 명시(계약금은 매매가의 10%, 가계약금 포함)
• 중도금의 경우 필수사항은 아니며, 중도금 설정을 할 경우 어떤 상황이 있어도 변심으로 인한 계약취소할 수 없음 ❌
• 금액란에 변조 막겠다고 금액위에 도장은 절대 금지
• 임채가 계약 승계 및 갱신청구권 확인
• 주택 매매 계약 시 녹음을 해두면 좋아요. 

매수인이 주택 구매 시 주택담보대출을 받아야 한다면 평일 오전 10시~11시가 제일 좋아요. 
되도록이면 평일중에도 월~목요일에 하는 것이 좋습니다. 전산에 문제가 생길 경우 금요일은 다음날 처리가 안되기 때문이에요.
평일 오전에 해야하는 이유는 근저당 설정과 소유권 이전 등기는 평일에 진행해야 하기 때문에 전산적으로 문제 없이 진행되어야 하고, 대출을 실행하기 위해 은행이 영업중일 때 해야합니다.
 
그리고 한가지 더 팁을 드리자면
사실 집을 볼때 한 집만 보는 것이 아니기 때문에 아무리 자세히 봐도 다음날 다시 그 집의 상태가 다 기억나시나요?
저는 사실 여러집을 보다보니 기억이 안나더라구요.. 그래서 계약을 마음먹었다면 계약서 작성 전에 매도인&공인중개사에서 집을 한번 더 보여줄 것을 요청해보세요! 
 
 

전입세대 열람원은 왜 확인해요?

전입세대 열람원을 확인하는 이유로는 주택담보대출을 받을 경우 무상거주인이 확인될 시 무상거주확인서를 매도자에게 받아야 하기 때문이에요. 이부분은 주택담보대출에 따라 달라 질 수 있습니다.
무상거주확인서는 본인 발급 인감, 인감도장, 신분증, 등본, 본인자필 서명이 필요해요.
무상거주인이란 부동산 소유주 없이 거주하는 사람을 뜻합니다. (예를들어 주택 소유주의 자매, 친구 등의 동거인)
 
 
등기부등본은 주택 매매 계약 직전에 한번 더 확인하세요!
대부분 계약서 작성 전 공인중개사가 등기부등본을 열람하여 보여주진 매수인 본인이 직접 떼어 보는 것을 추천드려요.
 
 
 
 
 

아파트/주택 매매 계약서 작성시 기입하면 좋아요. 

• 현 시설 상태에서의 매매 계약이며, 등기사항 증명서를 확인하고 계약을 체결함
  (현 시설 상태의 기록을 남겨두면 더 좋아요) 
• 계약서 상에 없는 매도자와 협의가 확인된 특약사항
  (도배, 장판, 집 내부의 소모품 등의 협의된 사항)
• 현재 근저당 채무금액이 있을 경우 근저당 설정 금액과 해당 근저당은 잔금일에 말소하기로 한다.
  (근저당 채무 금액이 없을 경우엔 無)
• 잔금일 전 대출, 압류, 가압류 등 권리 변동시 계약을 해제할 수 있고, 이에 따른 위약금으로 계약금의 배액손해배상을 한다.
• 누수, 곰팡이, 결로 등 하자사항에 대해 잔금일 전까지 매도자가 보수하기로 협의하며, 잔금 지급일로부터 6개월이내 발견 시 매도인이 수리하기로 한다. 
• 잔금시까지의 각종 공과금 및 관리비는 매도자가 부담하며 장기수선충당금, 선수관리비는 잔금일 기준으로 정산한다.
• 잔금 전 변심으로 인한 중도해약 시 매도인은 계약금의 배액상환을, 매수인은 계약금을 포기한다.
• 중대하자(누수, 보일러, 유리창파손, 하수도 막힘 등)가 있을 경우 매도인은 이를 수리해주기로 한다.
• 세입자가 이미 있다면 실거주를 원할 경우 계약갱신청구권은 받지 않기로 한다.
• 중도금 및 잔금은 매도인의 (은행명) (계좌번호) (예금주)에 입금하기로 한다.
• 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매 일반관례에 따른다.

 
주택 매매 계약서는 사실 계약서가 너무 중요해요.
구두로 말하기로는 효력이 없기 때문에 매도인/매수인이 협의한 내용으로는 계약서에 무조건 명시하는것이 좋아요.
예를들어 매도인이 인수해주기로 한 에어컨, 블라인드 등의 소모품들고 계약서 특약사항에 명시해두면 좋아요.
 
혹시나 가계약할때 협의하지 못한 부분이 있다면 매도인과 정식 계약서 작성 시 협의를 시도해보세요!
 
중대하자의 경우에도 보통은 잔금일 이후 6개월 이내에 매도인이 수리한다고 알고들 계시던데요.
사실 잔금일 이후가 아닌 매수자가 중대하자의 사실을 알게된 날로부터의 6개월을 의미한다고 합니다.
하지만 잔금일 이후 배째라는 책임감 없는 매도인이 있을 수 있어 중대하자의 경우 소송을 통해 승소해야합니다.
 
100~200만원 짜리 물건사는 것도 아니고, 몇억대의 집을 구매하는 것이니 신중하고 또 신중해야 합니다.
매도인과 특약사항을 협의할때에도 공인중개사는 왠만하면 조항을 많이 넣어주려하지 않는 분들이 꽤 많더라구요.
아무래도 매도인/매수인과의 협의사항이기 때문에 좀 예민한 문제에요.
 
최대한 좋은 방법으로 잘 협의해서 계약서를 작성하기실 바랍니다 :)
 
 
 
 

주택 매매 계약서 작성 후 주의사항

• 주택 매매 계약서 작성 후 도장은 매도인/매수인이 직접 본인이 찍는 것이 좋아요. 
• 계약서 작성 후 계약금은 현금은 ❌ 무조건 계좌이체 ⭕

 
 
 
 
오늘은 주택 매매 계약 전, 계약서 작성 주의사항과 꿀팁을 소개하였으며,
다음시간에는 주택 매매 잔금일 주의사항을 다뤄보도록 하겠습니다.